Um imóvel para chamar de seu

Escrito por Pellegrino -

Escolher o ponto certo é apenas o primeiro passo para o sucesso do seu estabelecimento comercial. É preciso garantir que ele esteja devidamente regularizado para evitar complicações legais.

Por Tatiana de Almeida Prado

Onde? Essa é uma das perguntas mais desafiadoras ao procurar o ponto ideal para sua empresa. Afinal, a localização é um fator crucial para o sucesso de qualquer negócio, seja para a abertura, expansão, mudança de sede, ou até mesmo para um depósito. Mas atenção: antes de bater o martelo e declarar “é esse!”, é preciso garantir que o imóvel escolhido seja, de fato, a melhor opção.

Encontrar o endereço ideal exige dedicação. Vários aspectos devem entrar na análise, como as condições de trânsito no local, a oferta de meios de transporte, a segurança do bairro, os riscos de enchentes ou outros incidentes. Observe quem são seus vizinhos (e aproveite para conversar com eles sobre a região), os negócios ao redor e a presença da concorrência – que, sim, pode ser uma vantagem para o seu estabelecimento, principalmente quando se trata de produtos ou serviços cuja compra exige comparação.

Tudo certo com a localização, concentre-se no imóvel que será o coração do seu negócio. Antes de assumir um compromisso de locação ou compra do ponto (decisão que vai depender da situação financeira da sua empresa, dos objetivos de longo prazo, etc.), certifique-se de que o preço é compatível com sua capacidade de investimento, o prazo de retorno e o movimento esperado. Contar com o apoio de um corretor de imóveis pode ser uma estratégia valiosa para evitar equívocos que comprometam a viabilidade do negócio no local planejado.

Consulte um advogado

A documentação é, sem dúvida, uma das partes mais complexas para quem deseja alugar ou comprar um imóvel comercial. Diante de tanta burocracia, quem consegue dar conta de tudo sozinho? Por isso, contratar um advogado especializado é essencial para analisar contratos e verificar a documentação, prevenindo prejuízos financeiros decorrentes de multas e penalidades por possíveis irregularidades.

O primeiro item a ser analisado é a matrícula do imóvel, documento de propriedade equivalente ao RG e que contém um histórico completo, como vendas, hipotecas ou penhoras. “Com as informações disponíveis na matrícula, o comprador ou o locatário tem a garantia de que o imóvel está explica a advogada de direito imobiliário Ana Maria Benoti.

Outro documento fundamental é o Habite-se, emitido pela prefeitura, que atesta que a construção segue as normas estabelecidas pelo município. Sem esse registro, o imóvel pode ser considerado irregular, impedindo a obtenção de alvarás. Ana também recomenda a solicitação de certidões negativas nos distribuidores cíveis e trabalhistas, tanto da justiça comum quanto da federal, em nome dos donos do imóvel. Essa verificação é importante para identificar eventuais dívidas ou litígios envolvendo os proprietários e que podem resultar em penhoras ou bloqueios, impactando a negociação, a posse ou o uso do imóvel.

A lista inclui ainda checar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel, que comprova a inexistência de dívidas ou pendências fiscais, como o não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas de serviços públicos ou outros impostos municipais.

Locador x locatário

Quando se trata de alugar um imóvel comercial, os direitos e deveres de cada parte precisam estar bem-definidos. “É dever do locador entregar o imóvel nas condições físicas (parte elétrica e hidráulica) e também de acessibilidade (rampas) adequadas para a implementação do comércio. Já ao locatário compete providenciar contrato social, registro do contrato na junta comercial, inscrição no CNPJ, inscrição estadual, alvará de funcionamento e licença sanitária”, orienta Ana.

A advogada lembra ainda que cada segmento comercial tem regras específicas e, em linhas gerais, cabe ao locatário adequar o espaço de acordo com suas necessidades. “Geralmente, os locadores oferecem isenção parcial do aluguel por alguns meses para que os locatários possam realizar as modificações necessárias para o funcionamento da empresa”, diz.

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é essencial para a obtenção do alvará de funcionamento, e, geralmente, quem deve providenciá-lo é o locatário, uma vez que essa licença depende do comércio a ser desenvolvido no imóvel. Recomenda-se que essas informações estejam especificadas no contrato de locação.

O locatário também precisa notificar o proprietário sobre possíveis reformas no espaço comercial. “Sem autorização, o inquilino não pode mexer no imóvel. Essa exigência é comum para garantir que, ao fim da locação, o espaço seja devolvido nas condições acordadas”, lembra Ana. Se houver necessidade de manutenções, o locatário deve comunicar o locador ou a administradora do imóvel por escrito, com

comprovação de recebimento, estabelecendo um prazo para a realização dos reparos. “Caso o

locador não providencie a manutenção dentro do período estipulado, o locatário poderá executar a obra e, posteriormente, cobrar judicialmente os valores gastos.

Além disso, se a manutenção não for realizada e o locatário decidir rescindir o contrato, ele poderá

solicitar a rescisão sem a incidência da multa por entrega antecipada do imóvel”, explica Ana.

Já rescindir o contrato antes do término do prazo fixado, por livre e espontânea vontade do inquilino, gera a incidência de multa proporcional ao período restante do contrato. Agora, se tudo correr bem e o inquilino continuar no ponto alugado, o aluguel normalmente é reajustado no prazo

mínimo de um ano e de acordo com o índice eleito no contrato (normalmente IGP-M ou IPCA).

Com a intermediação de um bom advogado e um contrato bem-estruturado, a locação ou compra do imóvel comercial se torna um processo seguro e transparente. Com todas as cláusulas claras e os direitos e deveres de cada parte sendo respeitados, o empreendedor pode focar o que realmente importa: fazer seu negócio crescer com tranquilidade e segurança.